Modifica e ristrutturazione appartamento: la rata condominiale aumenta?

• Tabelle millesimali: cosa sono
• Ristrutturazione appartamento: quando c'è la revisione tabelle millesimali
• Cosa succede se si divide in due un appartamento

In questo periodo le ristrutturazioni sono molto diffuse in Italia, anche perché i contribuenti stanno approfittando delle tante agevolazioni per il settore edilizio, dal Bonus Ristrutturazione al Superbonus. Ma cosa accade quando si ristruttura un appartamento all’interno di un condominio? Ci sono ripercussioni nelle tabelle millesimali e nelle rate da pagare? Facciamo chiarezza, ma prima chiariamo cosa sono le tabelle millesimali.

Tabelle millesimali: cosa sono

Le Tabelle Millesimali offrono importanti informazioni per ripartire le spese condominiali, perché permettono di calcolare quali sono le quote che ogni condomino deve versare per partecipare alle spese e in particolare per gestire gli spazi comuni del condominio, come la pulizia e la manutenzione di eventuali scale, ascensore, parcheggio, giardino e così via. Infatti, si parla di condominio quando all’interno di un plesso o edificio esistono diverse parti comuni, che non appartengono a una persona in particolare, le cui responsabilità devono essere ripartite tra tutte le persone che frequentano quegli spazi.

Per ripartire tali responsabilità si tiene conto di diversi elementi, e in particolare il valore dell’immobile. Infatti, col termine “millesimo” ci si riferisce all’unità di misura di una proprietà e si esprime il rapporto del valore di ogni immobile con quello dell’intero edificio che è 1.000. All’interno delle tabelle millesimali vengono elencate tutte le unità immobiliari presenti all’interno di un condominio, dove ognuna ha un valore diverso, che influisce poi sulla quota che ogni condomino deve pagare. Oltre a dare la possibilità di calcolare gli importi, i millesimi servono per determinare la maggioranza in un’assemblea condominiale.

Ristrutturazione appartamento: quando c’è la revisione tabelle millesimali

La ristrutturazione di un’abitazione non sempre si traduce nella modifica delle tabelle millesimali. Queste possono cambiare se ci sono importanti modifiche strutturali, relative alla volumetria, frazionamento o il cambio di destinazione d’uso. Non c’è una regola unica, ma la cassazione si è spesso espressa dando importanti linee guida da seguire.

Secondo l’articolo 69 del Codice Civile le tabelle millesimali si possono rettificare, nel caso in cui siano sbagliate, e revisionare, quando si verifica un cambiamento di un quinto rispetto al valore proporzionale dell’edificio. Se un appartamento, in seguito a una ristrutturazione, viene ampliato vengono revisionate le tabelle millesimali, a patto che ci sia un’alterazione maggiore di un quinto del valore proporzionale dell’edificio, che sia rimandabile anche a un solo condomino.

Allo stesso tempo, questi elementi si rivedono se c’è un cambio di destinazione d’uso, ma ciò avviene solo quando il numero di appartamenti dentro un edificio aumenta. Per esempio, le tabelle millesimali cambiano se un sotterraneo viene ristrutturato, ampliato e vengono ricavati al suo interno degli appartamenti. In caso di conflitti e indecisioni, un giudice può decidere se e come le tabelle millesimali vengono revisionate.

Cosa succede se si divide in due un appartamento

Spesso se si ha un appartamento molto grande si decide di ristrutturarlo e ricavare due diversi immobili senza però modificare le dimensioni: quelle ricavate dall’unione dei due appartamenti sono uguali a quelle del vecchio. In questo caso, cosa succede? Secondo la Cassazione non si devono rivedere le tabelle millesimali, ma dividere per due i millesimali del vecchio appartamento in base alle caratteristiche dei due nuovi immobili. Mentre, i millesimi di tutti gli altri immobili non vengono modificati.

L’amministratore del condominio deve informare tutti gli utenti e convocare un’assemblea per ripartire nuovamente le spese tra i condomini, ma non è necessaria la revisione delle tabelle.

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