FRAZIONAMENTO DI IMMOBILI

Frazionamento di un immobile: cos'è e perché si fa

Il frazionamento dell’immobile è una tecnica utilizzata in ambito catastale e urbanistico per indicare la divisione di un’unità immobiliare in due o più parti distinte. Al contrario dell’accorpamento – che consiste nell’unione di entità distinte al fine di crearne una più grande – il frazionamento consiste esclusivamente nella suddivisione della casa in diverse parti.

• Frazionamento dell’immobile per divisione ereditaria
• Frazionamento dell’immobile senza opere
• Quanto costa frazionare un immobile?
• Frazionamento di unità immobiliare: detrazione

Il frazionamento dell’immobile comporta vari vantaggi per i proprietari. Ad esempio, può essere utilizzato nel caso in cui si voglia destinare una frazione della propria casa ai figli, realizzando per loro un’abitazione indipendente. Permette di aumentare il valore di un immobile, in quanto un’abitazione di notevoli dimensioni ha una quotazione al metro quadro inferiore rispetto a un piccolo appartamento. Se ciò non bastasse, è più facile vendere un appartamento di metrature inferiori.

Bisogna sempre ricordare che il frazionamento in ambito immobiliare è regolato da leggi nazionali ad hoc; una loro possibile violazione implicherebbe pesanti sanzioni amministrative e pecuniarie.

Prima di addentrarci nello specifico della materia, chiariamo la differenza tra frazionamento urbanistico e catastale. In estrema sintesi, il frazionamento urbanistico riguarda quegli interventi edilizi effettivamente eseguiti per la divisione dell’immobile e che vanno a modificare la piantina originaria depositata in Comune, ciò implicherà lo svolgimento di lavori di muratura, ecc.

Il frazionamento catastale, invece, consiste nella registrazione – presso gli uffici del Catasto – della suddivisione di un’unità immobiliare in due o più parti indipendenti. Questo intervento non apporta modifiche alla piantina dell’immobile depositata in comune. La suddivisione che occorre operare avviene esclusivamente a livello di mappe catastali dal momento che le unità immobiliari sono già divise, e bisogna quindi richiedere al Catasto soltanto l’assegnazione di due subalterni differenti.

Frazionamento dell’immobile per divisione ereditaria

I frazionamenti immobiliari possono portare numerosi vantaggi ai proprietari a livello economico ma anche affettivo.

Mettiamo caso ci trovassimo davanti a una successione ereditaria con due o più eredi. Tutti sappiamo quanto può essere importante a livello affettivo, ritornare a stare all’interno di case ereditate (di famiglia) in cui si ha vissuto i momenti più belli della vita. Il frazionamento dell’immobile in oggetto permette a tutti gli eredi di beneficiare dell’immobile, evitandone la vendita o la cessione a solo uno di loro. Il frazionamento dell’immobile permette, di conseguenza, a tutti gli eredi di poter godere dell’immobile ereditato.

Frazionamento dell’immobile senza opere

Per effettuare un frazionamento urbanistico è necessario avvalersi di un architetto o di un geometra che coordini le direzioni dei lavori.

L’iter per la divisione di un’unità immobiliare prevede quattro passaggi:

• La presentazione di una “Comunicazione di inizio lavori asseverata” (CILA) al comune di competenza, che deve avvenire per mezzo di tecnici abilitati (architetti o geometri);
• Aggiornamento catastale della planimetria. La legge prevede l’obbligo di comunicare prontamente al Catasto qualsiasi modifica che riguarda la planimetria di un immobile;
• Avvio delle opere edilizie necessarie per il frazionamento immobiliare;
• Presentazione del certificato di collaudo a conclusione dei lavori.

La mancata comunicazione dell’inizio dei lavori al Comune o della variazione catastale all’Agenzia delle Entrate comporta sanzioni di tipo amministrativo.

Tuttavia, può capitare di dover effettuare un frazionamento immobiliare senza opere, quindi senza avere necessità di eseguire interventi edilizi.

La legge prevede comunque la presentazione di una CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata) anche in caso di frazionamento unità immobiliare senza opere edilizie. Si tratta di quel tipo di frazionamento catastale in cui la suddivisione che occorre operare avviene esclusivamente a livello di mappe catastali dal momento che le unità immobiliari sono già divise. Bisogna perciò, oltre alla presentazione della CILA, richiedere al Catasto l’assegnazione di due subalterni differenti.

Quanto costa frazionare un immobile?

Il costo medio di un frazionamento immobiliare può dipendere da numerosi fattori, in particolare dipenderà dalla quantità di opere edilizie necessarie per la divisione.

Possiamo comunque presentare una panoramica generale dei prezzi a seconda che il frazionamento comporti opere murarie o meno. Considerando anche la parcella del tecnico e gli oneri di segreteria, raramente si va oltre i 1.000 € (a meno che non si vada a stravolgere totalmente l’immobile).

Nella tabella potrete trovare i prezzi medi relativi al tipo di frazionamento, che si tratti quindi di divisione con opere o senza opere (murarie).

Frazionamento di unità immobiliare: detrazione

I frazionamenti sono classificati come lavori di manutenzione straordinaria, pertanto i proprietari che svolgeranno tali operazioni potranno beneficiare del Bonus ristrutturazioni. L’incentivo è stato anche confermato nell’ultima Legge di bilancio per il 2024.

La detrazione fiscale è del 50% sulle spese totali sostenute, per interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, fino a un massimo di spesa di 96.000 € per unità abitativa.

Nel caso di frazionamento di un’unità immobiliare l’importo massimo detraibile sarà di 96.000 €; al contrario se l’intervento porta all’accorpamento di due unità immobiliari, il tetto su cui calcolare la percentuale raddoppia e la spesa detraibile sarà di 192.000 €.

Grazie ai Bonus Casa è decisamente conveniente investire nei lavori di ristrutturazione per la valorizzazione dell’immobile in cui vivi, ma non solo. Infatti, acquistare una casa da ristrutturare può comportare i suoi benefici se si pensa di recuperare parte dei costi grazie agli incentivi.