ABITABILITÀ

Requisiti abitabilità: quali sono e come funzionano

Per risiedere in un immobile è necessario ottenere il certificato di agibilità, l’unico documento che attesti il rispetto dei requisiti di abitabilità. Si tratta del rispetto di alcuni criteri fondamentali per poter definire idonea un’abitazione. Lo scopo del documento è stabilire se i locali dell’immobile sono adatti ad accogliere delle persone in modo permanente, stabile e in sicurezza.

Il certificato dichiara la sicurezza, l’igiene, la salubrità, il risparmio energetico degli edifici e degli impianti costruiti. È obbligatorio se l’immobile è di nuova costruzione o se ha subito dei lavori molto importanti di ristrutturazione.

Tra i requisiti per ottenere l’abitabilità bisogna considerare la volumetria dei vani, le condizioni igieniche, la distribuzione interna, la coerenza architettonica. Ad esempio, una porta del bagno non può immettere direttamente nella cucina poiché la normativa richiede la presenza di almeno due porte tra il bagno e la zona giorno per garantire un corretto spazio di passaggio.

La mancanza dei requisiti di abitabilità porta di diritto al recesso del contratto di compravendita, per grave inadempienza del venditore.

Certificato di abitabilità o di agibilità, qual è la differenza

Da una ventina d’anni, ormai, il certificato di abitabilità è stato sostituito con il certificato di agibilità. Quest’ultimo, a sua volta, dal 2016 ha visto mutare la sua denominazione in “Segnalazione Certificata di Agibilità”, da cui l’acronimo SCA.

Certificato di abitabilità obbligatorio, quali sono i casi

Nel caso dell’acquisto di un immobile è indispensabile che il venditore possa fornire il certificato di agibilità. Il certificato va richiesto in tre casi:

• In caso di nuova costruzione.
• Se vengono effettuati lavori di ricostruzione o soprelevazione (sia totali che parziali).
• Se su un immobile già esistente vengono fatti dei lavori che modificano le condizioni originarie, lavori che possano condizionare gli aspetti sanitari e di sicurezza dell’edificio.

Più in generale, la certificazione di agibilità oggi è obbligatoria per la compravendita e l’affitto di una casa, per vivere in un’abitazione, per esercitare qualunque attività in un immobile non residenziale e per permettere il ricongiungimento familiare.

Requisiti di abitabilità di una casa

Tra i requisiti di abitabilità di una casa troviamo l’altezza minima di 2,70 metri, che scende a 2,40 metri per bagni, sottotetti, soppalchi e corridoi. Se una stanza ha un’altezza inferiore allora è considerata un ripostiglio.

Per quanto riguarda i monolocali, invece, se l’abitazione è a uso di una singola persona allora deve avere una dimensione di 20 mq compresi i servizi igienici. Le dimensioni diventano di 28 mq nel caso dell’utilizzo del monolocale da parte di due persone.

Fra gli altri requisiti di abitabilità c’è anche il fatto che le finestre devono essere di almeno 1/8 della superficie calpestabile. Le camere da letto singole devono poi essere di almeno 9 mq, mentre le doppie di almeno 14 mq.

Un’altra condizione essenziale per dire che la casa è agibile è che l’impianto idrico, termico ed elettrico devono essere conformi alla legge. L’edificio deve, inoltre, rispettare le norme acustiche.

Anche per quanto riguarda la sicurezza i requisiti sono precisi: deve essere garantita la sicurezza statica dell’immobile e la sicurezza e il risparmio energetico delle apparecchiature.

I requisiti di abitabilità per la cantina

Trasformare una cantina in un locale abitabile è una delle tante soluzioni possibili per ingrandire la casa e sfruttare uno spazio altrimenti inutilizzato. Le cantine sono considerate dalla normativa vigente come “vani accessori indiretti“. In questo senso le loro funzioni vanno a integrare quelle dei locali principali.

La distinzione fra vani principali e accessori è fondamentale, perché aiuta a definire i requisiti minimi di agibilità. Fra questi, per quanto riguarda la cantina, bisogna considerare l’altezza dei locali, la superficie e il rapporto aero illuminante. Una cantina può essere trasformata in abitabile nel caso in cui occupi un locale seminterrato con la quota di pavimento superiore o uguale a 1 – 1,50 metri rispetto all’asse della strada. Inoltre, l’altezza dei locali abitabili deve essere di almeno 2,70 metri, considerando che si può scendere a 2,40 metri per i vani accessori.

L’abitabilità della cantina prevede anche un cambio di destinazione d’uso: per questa pratica bisogna affidarsi a un professionista, che pianifichi tutti i passaggi e faccia le verifiche del caso.

Abitabilità e mutuo: quando è obbligatorio

La mancanza dei requisiti di abitabilità può portare al diritto di recesso del contratto di compravendita da parte dell’acquirente. Diverso è invece il discorso per l’affitto: in questo caso il certificato è obbligatorio.

Esistono tuttavia delle situazioni in cui, per la richiesta del mutuo, è fondamentale avere il certificato di abitabilità, come, ad esempio, se l’immobile deve essere sottoposto a opere di ristrutturazione.

Edifici storici ante 1934 e certificato di agibilità

Esistono dei casi in cui si parla di agibilità per immobili che sono sprovvisti di documenti e riguardano il Patrimonio edilizio storico costruito ante 1934. Questi edifici non sono stati dotati di alcun certificato di agibilità e ancora oggi non esiste una specifica norma relativa agli immobili costruiti prima di quell’anno.

Il “Decreto del Fare” divenuto L. 98/2013 ha introdotto alcune modifiche: il certificato di agibilità può essere ottenuto sia per singoli edifici o singole porzioni della costruzione.