ATTO NOTARILE DI COMPRAVENDITA

Cos’è e come funziona un atto notarile di compravendita

L’atto notarile di compravendita è un documento molto importante, perché formalizza ufficialmente il passaggio di proprietà di un bene. Stai per comprare una casa per le vacanze e vuoi essere certo che tutto sia fatto alla perfezione? Devi vendere un appezzamento di terreno o la vecchia cascina di famiglia a un’impresa di costruzioni? Stai acquistando la tua prima casa e vuoi sapere di quali agevolazioni puoi beneficiare?

 

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Cos’è l’atto notarile di compravendita immobiliare

L’atto notarile di compravendita immobiliare, comunemente conosciuto come rogito, è un documento di fondamentale importanza quando si acquista un bene immobile. Anche se, di fatto, per trasferire la proprietà di un bene immobile da un soggetto a un altro è sufficiente una semplice scrittura privata tra le parti, acquirente e venditrice, l’intervento del notaio è richiesto per legge affinché il trasferimento di proprietà sia trascrivibile nei Registri Immobiliari e, in questo modo, sia opponibile ai terzi.

 

L’atto notarile regolarmente trascritto, infatti, impedisce alla parte venditrice di rivendere lo stesso bene a una terza parte, in quanto la trascrizione del rogito precedente rende il primo atto opponibile al nuovo eventuale futuro compratore.

 

Dopo essersi procurati i documenti necessari per atto notarile di compravendita, il venditore e il compratore compaiono davanti al notaio, che può limitarsi ad autenticare le firme apposte dalle parti sulla scrittura privata, oppure può stipulare un vero e proprio atto pubblico. Dal punto di vista della trascrizione non cambia nulla, l’unica differenza è che l’atto pubblico fa piena prova della autenticità delle dichiarazioni in esso contenute, mentre la scrittura privata autenticata fa prova semplicemente dell’identità delle parti e della certezza della loro sottoscrizione.

Documenti necessari per l’atto notarile di compravendita

Prima di andare dal notaio occorre recuperare questi documenti, riportati dal Consiglio Nazionale del Notariato.

Per l’acquirente (persona fisica):

• Documento d’identità (con eventuali segnalazioni del cambio di residenza)
• Codice fiscale
• Estratto atto di matrimonio o certificato di stato libero o di unione civile
• Copia di eventuali convenzioni patrimoniali o accordi di convivenza
• Per cittadini extra UE: copia del permesso di soggiorno o del visto d’ingresso.

Per l’acquirente (persona giuridica):

• Copia di un documento d’identità del rappresentante
• Denominazione legale, sede e codice fiscale possibilmente tramite certificato del Registro ove è iscritta
• Eventuale delibera con delega poteri.

In caso di acquisto di abitazione come prima casa, bisogna portare anche eventualmente una copia dell’atto notarile di compravendita della precedente abitazione, con la fattura del venditore e del notaio. Occorrono anche le copie e le ricevute dei versamenti già effettuati, i dati del mediatore immobiliare e la copia preliminare di vendita.

Per il venditore (persona fisica):

• Documento d’identità (segnalando eventuali cambi di residenza)
• Codice fiscale
• Estratto atto di matrimonio o certificato di stato libero o di unione civile
• Copia di eventuali convenzioni matrimoniali o accordi di convivenza
• Per cittadini extra UE: copia del permesso di soggiorno o del visto d’ingresso.

Per il venditore (persona giuridica):

• Copia di un documento d’identità del rappresentante
• Denominazione legale, sede e codice fiscale possibilmente tramite certificato del Registro ove è iscritta
• Eventuale delibera con delega poteri.

Meglio portare anche tutte le copie dell’atto di acquisto e di eventuali dichiarazioni di successione (nonché testamento, accettazione dell’eredità), una copia della planimetria, eventuali segnalazioni di ipoteche, copia di agibilità dell’edificio, della certificazione energetica, una copia del regolamento di condominio ed eventuali diatribe in corso.

Ricapitolando, un atto notarile deve riportare:

• l’accertamento dell’identità personale delle parti
• l’indicazione del bene con i confini e con i dati catastali, e tutti i dati specifici se si tratta di un atto notarile di compravendita di un terreno agricolo
• il prezzo e i termini di pagamento. È possibile stipulare un atto notarile di compravendita con prezzo dilazionato, con cui il venditore, pur concedendo l’immediata disponibilità dell’immobile, ne mantiene la proprietà sino al pagamento dell’ultima rata
• l’indicazione dei provvedimenti urbanistici, come il permesso di costruire ed eventualmente le varianti intervenute, così come se sono intervenuti dei condoni edilizi
• l’eventuale intervento di un mediatore e le modalità con cui è stato pagato
• l’APE (Attestazione di Prestazione Energetica)
• la presenza di eventuali iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli che devono essere cancellate.

Atto notarile di compravendita: costo

Con l’abolizione delle tariffe professionali, stabilire a priori il costo di un atto notarile di compravendita non è così facile. In genere, l’onorario del notaio è rapportato al prezzo della compravendita, alla complessità dell’atto e all’attività in concreto svolta dal professionista.

 

Oltre al compenso del notaio, deve considerarsi anche l’imposizione fiscale: ad esempio, in caso di acquisto di prima casa tra privati, si paga un’imposta di registro pari al 2% del valore catastale dell’immobile, mentre in caso di atto notarile di compravendita di un terreno agricolo si paga il 12% del prezzo di vendita del terreno, con un minimo di € 1.000,00.

 

Il Ministero della Giustizia ha elaborato delle tabelle orientative dei compensi professionali, prendendo come riferimento il valore dell’immobile compravenduto, come di seguito riassunto.

 

 

Atto notarile di compravendita: esempio

Per ottenere un esempio di un atto notarile di compravendita puoi cercare nei comuni motori di ricerca, tanti siti permettono di visionarlo e scaricarlo. In alternativa puoi chiedere al notaio un fac-simile dell’atto notarile di compravendita, da stampare e leggere attentamente, per ogni evenienza.

 

In ogni caso per regolamentare l’acquisto o una vendita immobiliare, avrai bisogno di una figura professionale qualificata, un notaio che metta nero su bianco l’atto. Per impugnare invece un atto notarile di compravendita, cosa che è possibile solo in alcuni casi, devi procurarti un’assistenza legale.

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